Cómo hacerte millonario

Extraído de Internet:

Alejandro Manneck, Financista Inmobiliario

Si vives en USA te digo que Los Bienes Raíces y las finanzas inmobiliarias (prestamos) es la forma mas rápida y segura que puedes hacerte rico en menos de 3–5 años sin usar casi dinero propio. Te dire exactamente como Yo me hice muy rico.

En el 2012 me quede sin empleo y tenia solo $50 mil ahorrados Y con ese dinero empece a comprar propiedades distressed en subastas judiciales y bancarias con descuentos de hasta un 50%.

Mi primer deal fue una casa en Ft lauderdale que valia nueva unos $150,000 dolares Y yo la compre en la HUD (agencia federal) por $44,000 Yo puse solo 20% ($8,800) Y el prestamista me presto el resto al 15% anual (muy alto para el standard americano, pero me lo dio en 24 horas) Y el mismo prestamista me presto otros $50,000 para reparar la casa. En total recibi del prestamista $85,000 y yo pagaba mensualmente $1690.

5 meses despues vendi la casa por $140,000 asi que le pague al prestamista $93,450 (entre intereses y capital) y me quede con $46,550 dolares antes de costos. En total me Gane $33,000 dolares netos lo que era un 500% retorno cash o cash.

Tome esos $33K he hice lo mismo una y otra ves ese mismo años para un total de 10 flips. Yo termine ese año con mas de $250,000 dolares en profits netos.

Luego empece a comprar Multifamiliares. En USA hay programas como el HACK donde compras un edificio solo poniendo 3,5% de inicial con la condicion que vivas 6 meses en unas de las unidades (Hoy son 12 meses) Asi que con esos $250K compre 3 Multifamiliares de 10 unidades cada uno y puse un total de $105,000 de inicial. Como la ley pedia que viviese en una unidad, pues hice 3 LLC (LLC sociedades limitadas, en USA se crean en 15 minutos y en Florida solo cuesta $75 dolares) una a nombre mia, otra de mi hermano y otra de mi hermano menor. Y nos metimos a vivir ahi 6 meses.

Asi que me endeude por un total de $2,895,000 al 3,9% (la tasa anual en USA en ese tiempo ) a 30 Años, mi hipoteca total eran de $13,688 al mes. Cada una de esas 30 unidades (3 edificios de 10 unidades cada una) se alquilaban por $1350 al mes, y mis ingresos eran de $40,500 menos $13,688= $26,812.. El 50% de esos $26,812 se iban en mantenimientos y otros costos, Y me quedaban unos $13,406 en ingresos al mes 100% libre de impuestos (en USA los ingresos por alquileres no pagan impuestos por un hueco fiscal llamado depreciación).

Esos $13,406 mensuales en ingresos libres de impuestos son $160,872 anuales que es un 130% cash on cash return (recuerda que de mis bolsillos puse solo $100,000).

12 meses después subi los alquileres de $1350 a $1500 al mes. Esos $350 en incremento representan millones y libre de impuestos. Ya que si multiplicas $350 x 30 unidades tienes $10,500 extras al mes en ingresos, que son $126,000 anuales extras en ingresos, por lo tanto los 3 edificios se sobrevaluaron súbitamente unos $1,260,000 extras.

En esa epoca las tasas bancarias cayeron de 3,9% a 3%. Refinancie los 3 edificios, saque esos $1,26 millones de valor agregado (equity) 100% libres de impuestos (los prestamos no pagan impuestos) Y esta técnica se llama apreciación forzada. Asi que con solo $105,000 dolares gane mas de $1,4 millones de dolares en menos de 24 meses entre alquiler y refinanciacion y 100% libres de impuestos Y lo que es mejor, seguí recibiendo flujo mensual de sus alquileres a mayor partida porque refinancie a una tasa mas barata.

Y lo que es mucho mejor, si la depreciacion anual son digamos que $150,000 y el gana en ingresos $126,000, esos $24,00 que sobran en depreciacion, puedo transferirlo a otro negocio para reducir sus impuestos o puede venderlo por $20,000 cada año.

Pero y que hice con los otros $100,000 de sus $200,000 originales?

Lo puse en un CD (deposito certificado) que pagaba el 3% anual (marcus de GoldmanSachs) Y pedi un préstamo sobre ese CD al 5%, mi tasa real eran 2% (5%-3%). Tome esos $100,000 y lo presta a especuladores inmobiliarios cobrando 3 puntos y 12% anual.

Te hacia un cheque de $97,000 ($100K-3 puntos o $3000) pero tu me sigues debiendo $100K y debes pagarle $1000 al mes de intereses. Luego a los 2 días daba la vuelta y vendia ese préstamo en el mercado secundario (extremadamente liquido en USA). Y Ganaba $3000 dolares en 2 dias que es un 541% anualizado. MI costo? $76,92 en intereses al banco.

Repite esos lo mas que puedas en un mes y haces una fortuna sin ser usurero y con riesgo muy limitado y sin usar tu dinero. Y lo que es mejor de todo, es que como tomo un prestamo para el prestar, eso tambien se deduce en los impuestos.

Asi que en menos de 24 meses esos $200K lo transforme en $3 millones de dolares, sin pagar casi impuestos y sin usar casi su dinero.

En menos de 5 años gracias al sistema capitalista de USA en Bienes Raices, pude transformar solo $8,800 en $10 millones de dolares en equity Y $3,5 millones cash libres de impuestos.

Hoy dia me dedico al 100% a prestar para situaciones inmobiliarias distressed en 40 estados. He usado todo el equity de mis edificios y casas para prestar dinero y mi retorno anualizado es sobre el 40% anual y cash o cash return INFINITO.

Otra estrategia que hice al inicio de mi carrera es el llamado Lease-Sandwich. Una senora de Venezuela tenia una casa aqui en Miami que valia $500K y me la alquilo por $1500 al mes con la opcion de compra por esos mismos $500K en 2 años deducibles del alquiler.

Yo le $3000 de inicial y me alquilo la casa. Yo la sub-alquile a unas personas por $1800. Asi que ganaba $300 al mes y la casa se pagaba sola. 2 años despues la casa se aprecio en $530 mil dolares, asi que encontre un comprador por ese $520 y le pague a la duena original $464,000 dolares ($500K-$36,000 en alquiler) Y me quede con el resto que fueron $56,000 mas los $7200 que gane en el sub-alquiler para un total de $63,000 dolares antes de impuestos Y comisiones al agente. Termine llevandome a casa $47,000 dolares netos. Sin esfuerzo y con una inversion de solo $3000. (OJO, tenia que vivir encima de los sub-alquilados para que no destruyeran la casa).

Fue facil? No, en absoluto. Fueron muchas noches sin dormir, asustado al inicio, sin entender bien el sistema, sin empleo con una casa que pagar y comida. Incluso me enferme del estomago y y casi llego a caer en el alcoholismo.

Perdi mi mujer cuando decidi iniciar esta aventura.

Al inicio fue muy muy duro, pero estaba decidido y me eduque, encontre mentores en los clubs inmobiliarios (una cosa que admiro de los gringos y cubanos americanos es que siempre estan dispuestos ayudar al nuevo).

Tu lo puedes hacer igual o mejor que yo. (digo, si vives en USA al menos).